Newsecin kiinteistö­markkina­katsaus kevät 2024

Vuosi 2023 ei toteutunut kiinteistömarkkinoilla odotustemme mukaisesti. Euroopan keskuspankki nosti ohjauskorkoa peräti kuusi kertaa jarruttaen talouden kehitystä, kuluttajien käyttäytymistä ja kiinteistömarkkinan toimivuutta. Odotamme vuoden 2024 markkinakehityksen paranevan loppuvuotta kohti. Näkemyksemme on, että Euroopan keskuspankki laskee ohjauskorkoaan kesäkuussa, joka rohkaisee sijoittajia palaamaan kiinteistösijoitusmarkkinoille.

Newsecin Suomen Kiinteistömarkkinakatsaus tarjoaa läpileikkauksen vuoden 2024 kiinteistösijoitusmarkkinan näkymiin.

Raportin avainnostoja

• Q1/2024 transaktiovolyymi oli 450 miljoonan euroa, joka on 24 % pienempi verrattuna vuoden 2023 vastaavaan ajankohtaan.
• Rahoituskustannukset ja hintanäkemyserot rasittavat yhä kaupankäyntiä eikä tähän ole helpotusta luvassa ennen kuin korkokäyrä suuntaa alas.
• Pääkaupunkiseudun vuokramarkkinoilla pienten asuntojen ylitarjonta näyttää hieman hellittävän, sillä käyttöasteet ovat paranemassa.
• Toimistomarkkinoilla tilantarpeen väheneminen näkyy investointina sijaintiin ja laatuun.
• Logistiikkakiinteistöjen kysyntä on pysynyt hyvällä tasolla haastavassakin markkinassa.
• Yhä harvempi yhteiskuntakiinteistösijoittaja on halukas sijoittamaan pieniin kuntiin.
• Palkansaajien ostovoiman vahvistuminen tukee yksityisen kulutuksen kasvua.

Viimeaikaiset ennusteet povaavat Euroopan Keskuspankin ohjauskoron laskevan kesästä alkaen. Vieraan pääoman saatavuus ja hinta ovat rajoittaneet kiinteistökauppoja lähes kahden vuoden ajan. Rahoittajat eivät ole lieventämässä ehtojaan vielä tulevina kuukausina, mutta loppuvuotta kohti näkymät paranevat korkojen laskiessa.

Korkojen lasku voi aloittaa kiinteistösijoitusmarkkinoilla uuden syklin. Sijoittajien mielialat ovat olleet varovaisen optimistisia. Transaktioiden määrässä ei ole kuitenkaan näkyvissä merkittävää kasvua. Tarjousten määrässä on nähty hieman nousua parhaimpien kiinteistöjen osalta. Koko vuodelle odotamme maltillista sijoitusvolyymin nousua viime vuoteen nähden.

Pitkän aikavälin vuokralaiskysyntä ohjaa sijoituskysyntää

Nykyinen sijoituskysyntä kohdistuu etenkin asuntoihin, teollisuus- ja logistiikkakiinteistöihin ja yhteiskuntakiinteistöihin. Nämä sektorit tarjoavat lupaavia pitkän ajan näkymiä vuokralaiskysynnälle. Lyhyellä aikavälillä näihin sektoreihin kohdistuu erilaisia haasteita, mikä jarruttaa vielä laajemmin kaupankäyntiä. 

Toimistomarkkina on yhä pandemian jälkeisessä hybridityön rakennemuutoksessa. Siksi niin sijoittajat kuin velkamarkkinat ovat valikoivia toimistojen suhteen.

Liiketilojen osalta Q1/2024 on ollut aktiivinen viime vuoden vastaavaan ajankohtaan nähden. Laajemmin tämän sektorin kaupankäynnin ei odoteta aktivoituvan kuluvana vuonna.

Tuottovaatimusten korjausliike vaikuttaa olevan lähes valmis parhaiden kiinteistöjen osalta – etenkin asunnoissa. Vuoden 2024 ensimmäisellä neljänneksellä prime-tuottovaatimuksiin ei ole enää tehty muutoksia kuuden nousujohteisen neljänneksen jälkeen. Parhaimpien kohteiden tuottovaatimuksiin odotamme laskupainetta siinä vaiheessa, kun rahoituksen hinta laskee.

CSRD tulossa osaksi kiinteistösijoittajien arkea

Vastuullisuusraportointivaatimukset muokkaavat nyt käytäntöjä vahvasti kiinteistöalalla. Corporate Sustainability Reporting Directive (CSRD) on EU:n uusi kestävyysraportointidirektiivi. Raportointivaatimus laajenee asteittain suurelle määrälle yrityksiä tänä vuonna. Vastuullisuustyö on täynnä erilaisia akronyymeja mutta CSRD tulee toimimaan yhdistävänä elementtinä ja vetämään lyhenneviidakon termejä yhden sateenvarjon alle.

Download the report in English here