Tampereen Ratikka

Miksi ja miten meidät valittiin kumppaniksi?

Newsec on ollut mukana jo 1990-luvulla kaupunkien ja kuntien laajojen kaava-alueiden kehittämisessä. Olemme toteuttaneet Tampereen raitiotiehankkeen maankäytön laskentaa hankkeen alkuvaiheesta, vuodesta 2013, lähtien. Tampereen hankkeen lisäksi Newsec on ollut apuna muun muassa pääkaupunkiseudun Raidejokerin sekä Vantaan, Turun ja Oulun raitiotiehankkeissa sekä isojen raidehankkeiden, kuten Pisararadan, Suomiradan ja Itäradan kiinteistötalouden tarkasteluissa.

Olemme raidehankkeiden asiantuntija, mitä se tarkoittaa?

Newsecilla on useiden vuosien kokemus ratahankkeiden kiinteistötalouden laskennasta. Analyysit on tehty tiiviissä yhteistyössä tilaajien kanssa. Olemme hankkineet runsaasti erityisosaamista aikaisemmissa projekteissa esiin nousseiden havaintojen ja tulosten perusteella. Hyödynnämme niistä hankkimaamme dataa kiinteistötalouden muuttujiin ja raideyhteyden arvonmuutoksen analysointiin.

Tästä hyvänä esimerkkinä on Tampereen raitiotien useana vuonna laadittu analyysi. Tällöin käytettävissämme on ollut pysäkkikohtaista aikasarjatietoa, josta käy ilmi maankäytön ja maan hinnan muutokset raidehankkeen varrella sekä laajemmin muualla kaupungin alueella. Selvitykset vaativat vahvaa markkinaosaamista tarkastelualueiden kysynnästä, tarjonnasta ja markkinahintatasoista sekä tarkasteluhetkellä että hankkeiden edetessä. Markkinatilanteen kartoittamisessa hyödynnettiin Newsecin uniikkia markkinatietokantaa, sekä näkemyksellistä tietoa kuten kiinteistökehitystiimimme keräämää dataa rakennusliikkeiden tonttihauista sekä yritysten sijoittumiskriteereistä.

Mitä tyypillisesti raidehankkeissa tehdään, selvitetään?

Tyypillisesti tarkasteluissa tehtävänä on selvittää odotettavissa olevia kerrosneliömääriä, kerrosneliöhintoja ja arvioida, kuinka paljon maankäyttötuloja tarkastelualueilta on odotettavissa tulevaisuudessa kaupungin näkökulmasta. Tulot voivat olla alueiden myyntituloina tai maankäyttösopimuskorvauksia. Osana raitiotien kiinteistötaloudellista analyysia Tampereella määriteltiin tonttimaan rakennusoikeudelle markkinahintataso tarkastelualueilla, joiden kautta raitiotien linjaus kulkee.

Mikä oli Newsecin rooli Tampereen Ratikka-hankkeessa?

Tampereen projektissa olemme olleet mukana alusta asti vuodesta 2013. Raitiotien 1- ja 2-vaiheen linjauksen Hervanta–Lielahti–Lentävänniemi lisäksi projektissa tarkasteltiin uutta linjaussuunnitelmaa Pirkkalan keskustan ja Tampereen Linnainmaan välillä alkuvuodesta 2023.

Lopputulos?

Raitiotien 1-vaiheen osalta oli nähtävissä, että tarkastelualueet olivat lähteneet kehittymään osin jopa alkuperäisiä, yleissuunnitelman mukaisia maankäyttösuunnitelmia nopeammin. Myös 2-vaiheen osalta kehittyminen oli alkanut nopeammin kuin tasaisen kehityksen mukainen arvio, mutta lyhyen tarkasteluajanjakson vuoksi johtopäätökset tulevat tarkentumaan myöhemmissä seurantaraporteissa.

Maininta kaikista muista raidehankkeista ja mitä merkittävää sanottavaa niistä?

Raitiotiehankkeiden rakentamiskustannukset nousevat nopeasti julkisiin keskusteluihin. Kustannusten vastapainona on perusteltua tutkia myös raitiotiehankkeisiin liittyvät potentiaaliset maankäyttötulot. Ne ovat merkittävä ja helposti mitattavissa oleva tulonlähde kaupunkien näkökulmasta. Kiinteistötaloudelliset selvitykset laaditaan osana muita selvityksiä, jotta päättäjät saavat mahdollisimman laajan kokonaiskuvan hankkeen kuluista – ja myös tuotoista.

”Selvitykset vaativat vahvaa markkinaosaamista tarkastelualueiden kysynnästä, tarjonnasta ja markkinahintatasoista sekä tarkasteluhetkellä että hankkeiden edetessä. Markkinatilanteen kartoittamisessa hyödynnetään Newsecin uniikkia markkinatietokantaa, sekä näkemyksellistä tietoa, kuten kiinteistökehitystiimimme keräämää dataa rakennusliikkeiden tonttihauista sekä yritysten sijoittumiskriteereistä”, toteaa Heikki Kangas korostaen oikean markkinadatan kriittisyyttä.